Рынок апартаментов активно развивается, становясь реальной альтернативой классическим квартирам. Однако покупка и использование такой недвижимости имеет массу нюансов, о которых стоит знать перед сделкой. Подробнее о них рассказывает председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Апартаменты и жильё: в чём разница

Зачастую внешне между апартаментами и квартирами нет явной разницы — современные проекты предлагают функциональные планировки, качественную отделку и расположены в лучших локациях. Однако различия всё-таки есть, и весьма существенные.

Есть два основных вида апартаментов. Первый — гостиничного типа — занимает отдельное здание. Второй — лишь часть здания: бизнес-центра или многофункционального комплекса, где помимо апартаментов также есть офисные и торговые помещения.

В некоторых проектах гостиничного типа есть так называемые «сервисные апартаменты». Жильцу за отдельную плату предлагается целый набор услуг, как в отеле: уборка номера, смена постельного белья, возможность пользоваться инфраструктурой гостиницы, в которой размещаются апартаменты.

Выбирая между квартирой и апартаментами, покупателю нужно помнить, что на вторые распространяются иные санитарные нормы или нормы по инсоляции, чем на обычное жильё. Кроме того, в проектах может отсутствовать придомовая территория.

Минусы апартаментов

Согласно действующему законодательству, апартаменты считаются нежилыми помещениями. Что это значит для покупателя? Во-первых, в них нельзя прописаться, хотя можно получить временную регистрацию на срок до пяти лет и продлевать её, если апартаменты относятся к гостиничному типу. Как это работает на практике? Большой вопрос, ведь эта процедура толком не регламентирована, как и само понятие «апартаменты».

Во-вторых, если застройщик вдруг обанкротится, людям, покупавшим апартаменты по договору долевого участия, будет сложнее отстоять свои права по сравнению с дольщиками квартир.

В-третьих, налог на апартаменты выше, чем в жилых домах, и рассчитывается по ставке 0,5 % по кадастровой стоимости. Коммунальные платежи в апартаментах выше примерно на 20 %, эксплуатационные тоже, так как там более сложная инженерия, чем в жилых комплексах.

Другая особенность апартаментов, которая может смутить покупателей, ранее незнакомых с этим форматом недвижимости, — отсутствие обязательств застройщика по созданию объектов социальной инфраструктуры. Иными словами, он не обязан обеспечивать будущих жильцов больницами, детскими садами и школами.

Тем не менее, многие застройщики, особенно в столице, стараются построить необходимую инфраструктуру в составе своего проекта — разумеется, не из-за какого-то альтруизма, а в надежде привлечь покупателей. К тому же, никто не запрещает жильцам пользоваться инфраструктурой района, в котором расположены апартаменты.

Есть ещё один минус в апартаментах (но для некоторых, возможно, и плюс): никто не мешает купить их и использовать под офис/коворкинг/хостел — зачастую последние заметно дороже, а найти свободные лоты небольшого метража в хорошей локации бывает сложно. Но следует понимать, что другие жильцы, особенно на этаже, вряд ли обрадуются такому соседству. Ведь на апартаменты не распространяется «закон о тишине», запрещающий нарушать покой других жильцов после 22:00.

Плюсы апартаментов

Как уже было сказано, налог на апартаменты выше, чем в ЖК. Но, откровенно говоря, это не так критично для покупателя, как может показаться на первый взгляд, потому что кадастровая стоимость данного формата недвижимости будет всё равно ниже, чем у квартиры.

Кроме того, возможность купить апартаменты относительно недорого в сравнении с классическим жильём позволяет сэкономить — например, можно положить на депозит в банке разницу в цене и за счёт этих денег покрыть все расходы на налоги и коммунальные/эксплуатационные платежи. Последние, к слову, тоже выше, чем в ЖК.

Стоит отметить, что апартаменты благодаря доступной цене востребованы среди покупателей, прежде всего в Москве. Одни покупают их как второе жильё или на время до приобретения «настоящей» квартиры. Другие же берут апартаменты для дальнейший сдачи в аренду.

Вывод

Если выбирать между жилым комплексом и апартаментами в одной локации, то апартаменты могут быть привлекательнее для покупателя за счёт более низкой цены. То есть покупатель может положить в банк на депозит разницу в цене апартов и квартиры и на эти деньги покрыть все платежи, включая налоги.

Сейчас можно оформить ипотеку, чтобы купить апартаменты от застройщика, однако банки выдают такой кредит по более высокой ставке, чем при покупке квартиры.

Что ещё важно: апартаменты растут в цене и подходят для инвесторов, желающих заработать на перепродаже объекта или сдаче в аренду.

Однако апартаменты подходит только тем покупателям, для которых не критична прописка. На федеральном уровне уже давно обсуждается закон, разрешающий прописываться в апартаментах, но пока он не принят, желающим получить прописку лучше выбрать более традиционный формат жилья или подождать с покупкой.