Московские центральные диаметры не станут панацеей от транспортных проблем Подмосковья, к тому же станции расположены далеко от крупных жилых комплексов — на окраинах ближайших к столице областных городов.

• В зоне обслуживания станций маршрута МЦД-1 (Одинцово — Лобня) в течение последнего года новостройки подорожали на 10%, квартиры на вторичном рынке стали дороже на 13%.
• В зоне обслуживания станций маршрута МЦД-2 (Нахабино — Подольск) с октября 2018 по октябрь 2019-го новостройки подорожали на 14%, квартиры на вторичном рынке — на 13%.
• Пока близость к новому метро слабо отражается на динамике цен. Недвижимость рядом со строящимися станциями дорожает лишь незначительно быстрее, чем по рынку в целом.

В конце 2019 года запланирован запуск новой пассажирской железнодорожной системы — Московских центральных диаметров (МЦД). Первые два маршрута будут проходить от Одинцово до Лобни (МЦД-1) и от Нахабино до Подольска (МЦД-2) через центр Москвы. Диаметры позиционируются как подмосковное «наземное метро», которое появится на базе инфраструктуры пригородных электропоездов. МЦД-1 и МЦД-2 будут дублировать существующие железнодорожные маршруты, но на них будет комфортабельный подвижной состав, тактовое расписание (до 6 мин в часы пик), привлекательные тарифы.

Запуск движения по МЦД нельзя считать панацеей от транспортных проблем ближнего Подмосковья. Пробки в подмосковных городах в последние годы все чаще образуются не только на магистралях, идущих к ближайшей станции метро в столице, но и на локальных улицах внутри городских кварталов самих пригородов.

Сдержанную реакцию рынка на грядущий запуск движения по МЦД можно объяснить и тем, что большая часть крупных жилых комплексов Подмосковья находится на окраинах городов и на месте бывших земель сельскохозяйственного назначения между ними, а станции МЦД расположены в центрах населенных пунктов, где новостроек не так много.

МЦД-1 (Одинцово — Лобня)

Первичный рынок

На первичном рынке жилья в пешей доступности от планируемых станций МЦД-1 за пределами МКАД расположено небольшое количество новостроек. В первую очередь это связано с тем, что маршрут проходит через центры городов, которые уже достаточно плотно застроены. На данный момент в реализации находится около 2 тыс. лотов в 13 проектах массового сегмента. Основная доля квартир и апартаментов представлена в домах на низкой стадии строительства. К наиболее масштабным проектам стоит отнести «Центральный» (станция «Долгопрудная»), «Одинград», «Одинград. Квартал “Семейный”», «Сердце Одинцово» (станция «Одинцово»), «Инновация», «UP-квартал Сколковский» (станция «Инновационный центр “Сколково”»).

В октябре 2019 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке по пути следования первого диаметра составляет 108,7 тыс. рублей. За последние 12 месяцев цена выросла на 10%, что соответствует среднему росту показателя в целом по рынку Московской области за рассматриваемый период.

Сейчас средний бюджет покупки жилья в новостройках данных локаций — 5,1 млн рублей за 49 кв. м. Наиболее доступный вариант покупки жилья предлагается в ЖК «М1 Сколково», расположенном в 8 минутах ходьбы от станции «Немчиновка». Это апартаменты-студия площадью 25 кв. м за 2,1 млн рублей.

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья также не наблюдается существенного роста цен в домах, расположенных в пешей доступности от станций МЦД-1. За 12 месяцев средняя цена квадратного метра показала прирост на 13%: со 110,4 тыс. рублей до 124,8 тыс. рублей. В целом по рынку Московской области за рассматриваемый период рост составил 12%.

МЦД-2 (Нахабино — Подольск)

Первичный рынок

Второй диаметр за пределами МКАД проходит по территории Московской области и Новой Москвы. На первичном рынке в пешей доступности от планируемых станций МЦД-2 жилье реализуется только в четырех новостройках эконом- и комфорт-класса. Это «Опалиха парк» (станция «Аникеевка»), «Бутово Парк» (станция «Бутово»), «Миниполис Серебрица» (станция «Опалиха») и «Белая Звезда» (станция «Щербинка»). На данный момент в реализации находится около 750 лотов. Основная доля квартир представлена в домах на высокой стадии строительства.

Сейчас средняя цена жилья в рассматриваемых проектах составляет 93 тыс. руб./кв. м. По сравнению с показателем октября 2018 года показатель вырос на 14%. Основной прирост цены обеспечил проект компании «Сити-XXI век» — «Миниполис Серебрица» (продажи стартовали в августе 2018 года) за счет активного роста стадии строительства.

У станций МЦД-2 можно приобрести квартиру в новостройке в среднем за 5,3 млн рублей (около 57 кв. м). Минимальный бюджет покупки — 2 млн рублей. Это квартира-студия площадью 29 кв. м в ЖК «Опалиха парк».

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья у станций МЦД-2 цены за 12 месяцев выросли на 13%: с 112 до 126 тыс. руб./кв. м.

Таблица 1. Изменение цен на первичном и вторичном рынках в пешеходной доступности станций МЦД-1 и МЦД-2

Примечание: в зоне пешеходной доступности станций «Битца», «Волоколамская», «Шереметьевская», «Водники», «Новодачная» предложения на вторичном рынке представлены единичными лотами, предложений на первичном рынке нет.

Источник: Аналитический центр ЦИАН