Правильная стартовая цена квартиры – залог ее успешной продажи. Цену нельзя определять на основе догадок или предположений, а также по принципу, что вы хотите за квартиру именно столько денег. Это порочная практика, и к выгодной и быстрой продаже квартиры она не приведет.
Если рынок недвижимости растет и недвижимость поднимается в цене, вы ставите любую цену и ждете, когда квартира подорожает до этой цены.
Но на падающем рынке, когда предложение превышает спрос, эта тема не прокатит.
Рынок, кстати, падает с марта 2015 года, если что.
Поэтому, если вам действительно нужно продать, подходите к определению цены разумно.
Есть несколько цен на квартиру.
Цена предложения – та, по которой продавец хочет продать.
Цена спроса – та, по которой покупатель готов купить квартиру.
И рыночная цена – цена, по которой квартира в конечном итоге будет продана.
В идеале она где-то посередине между нижней ценой предложения и верхней ценой спроса.
Стартовая цена – та, что будет в рекламе. И она должна быть близка к рыночной. Иначе не будет звонков от покупателей. Будут звонить только риэлторы с предложением помощи в продаже квартиры.
Основной метод оценки квартиры – сравнительный.
Квартира сравнивается с аналогичными квартирами, которые продаются в вашем районе в данном сегменте рынка.
Внимание! Этим методом определяется средняя цена именно предложения – та цена, которую в среднем хотят за аналогичные квартиры продавцы. Средняя цена радужных ожиданий собственников квартир. И
она все еще очень далека от рыночной цены квартиры.
Оценочная компания проведет вам такую оценку за 5 000 рублей.
Не хотите платить деньги за оценку – анализируйте сами, при этом ищите только свежую информацию.
Узнайте в агентстве недвижимости цену сделок на аналогичные квартиры за последние пару месяцев. Это будет реальная рыночная цена квартиры. Знакомый риэлтор вам в помощь.
Нет знакомого риэлтора – считайте среднюю цену предложения по аналогичным квартирам, но ориентируйтесь только на свежие, до 1 месяца, объявления.
Помните! Друзей и знакомых, уже продавших квартиру, слушать не нужно. Они всегда  скажут, что продали нереально дорого, вот такие они крутые продавцы квартир.
А изначально завысив цену, вы останетесь без звонков от покупателей. Потому что все покупатели лукавят. Если покупатель готов заплатить 4 млн, он и будет искать квартиры до 4 млн, а то и до 3.5 млн. И вашу квартиру, рыночная цена которой, к примеру, 3.7 млн,  но за которую Вы хотите 4.2 млн (и рекламируете по этой же цене), покупатель просто не увидит.
Почему? Все просто. На всех рекламных площадках есть возможность поиска объявлений в определенном диапазоне цен. «Искать квартиры до 4 млн» – и все, вашей квартиры нет в поисковой выдаче по конкретному запросу. Читайте начало статьи.
Как сделать анализ?
Найдите 10 свежих объявлений о продаже аналогичных Вашей квартир. Предельно низкая, предельно высокая цена – вычеркивайте. Квартиры с лучшими и худшими показателями, чем Ваша – тоже вычеркивайте.
Что осталось – считайте среднеарифметическое, вот цена, которую в среднем хотят за свои квартиры продавцы. Хотят, но не факт, что получат. Ибо квартиру даже по этой цене нужно еще ухитриться продать.
На  что ориентироваться при анализе?
1. Объявления в интернете на порталах по продаже недвижимости – смотрите объявления от агентств, они более-менее адекватные. Дело в том, что не все собственники читали эту статью, поэтому иногда заряжают такие цены, что, ориентируясь на них, Вы не продадите никогда;
2. Газеты бесплатных объявлений, местные группы в Интернете, объявления, расклеенные по району. Принцип один – проверяйте на адекватность, потом решайте, учитывать при расчетах или нет.
3. Реальное состояние квартир конкурентов. Прогуляйтесь вечерком под видом покупателя по квартирам конкурентов и сравните их квартиры со своей.
Я не буду расписывать все, на что нужно обратить внимание – в Интернете море материала на эту тему. Скажу одно – для покупателя на первом месте расположение дома, инфраструктура, затем уже цена квартиры, ее состояние и все остальное.
Трезво оцените по всем параметрам достоинства и недостатки своей квартиры относительно соседских, сделайте правильные выводы и учтите их при оценке своей квартиры.
Заодно получите нехилый бонус – узнаете на примере соседей, как не нужно общаться с
потенциальными покупателями.
 Резюме: подходите к определению стартовой цены разумно, только правильно определенная стартовая цена квартиры позволит вам продать ее дорого и быстро.
Желаю вам выгодной и быстрой продажи вашей квартиры!