Читатель данного ресурса обратился за сопровождением сделки по покупке земельного участка в деревне Крюково Истринкого района. Ему понравился участок на склоне, с видом на лес и большую незастроенную поляну у пруда и родника. Из "творческого" в данном объекте было, что права на газовую магистраль необходимо передавать по отдельному соглашению с подкрепляющими мероприятиями, причем не так, как предлагал продавец. Если бы сделка происходила на условиях продавца, покупатель мог бы потерять 500 тысяч рублей. Однако покупка не состоялась, поскольку у продавца уже были договоренности с другим человеком, ожидавшим одобрения ипотеки.
Естественным образом возникла задача поиска аналогичного участка по Новорижскому шоссе не дальше деревень Крюково-Крючково.
В деревне В. были рассмотрены два участка на берегу Истры. Однако оба оказались в зоне специального градостроительного регламента достопримечательного места "Русская Палестина". В связи с этим на участках с видом разрешенного использования (ВРИ) под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) разрешались только: выращивание трав и разведение пчел. Причем, можно предположить, что о запрете на строительство не знают как кто-то из собственников участков, так и их риэлторов. Для данного случая плохо помогает любимый многими анализ по аналогии: "Соседи построились и зарегистрировали дома, значит, и нам разрешат". Не разрешат, поскольку соседи получали одобрения до установления границ этой зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Кроме того, как показал опрос жителей, участки примерно раз в десять лет подтапливаются. Чтобы избежать подтопления необходимо подсыпать около 100 камазов грунта, что уже сделал один из соседей.
Также клиенту понравился участок в деревне Л., на высоком склоне р. Истра. По этому участку, что называется, нарочно не придумаешь: сразу 4 основания чтобы его категорически не покупать. Во-первых, по причине возможного незаконного предоставления как участка ограниченного в обороте, если следовать правовой позиции Верховного суда РФ, отраженной в материалах 2017 г. Во-вторых, несоответствие территориальной зоны по Правилам землепользования и застройки и ВРИ по ЕГРН (соответственно: рекриация - жилая застройка). В-третьих, невозможность размещения дома вне специальной зоны 2-го пояса водоохраны источников питьевого и хозяйственного-бытового водоснабжения г. Москвы. В-четвертых, по рекламному объявлению, приватизирована неприватизируемая береговая полоса. Кроме того, есть мнение, что река Истра ниже д. Павловское загрязнена фильтратом одноименного полигона твердо-бытовых отходов.
В деревне Г. был найден земельный участок с панорамным видом на р. Истра, где находится пешеходный мост. Документальных ограничений в строительстве на участке не выявлено. Однако при осмотре на месте и беседах с жителями обнаружено следующее. Ранее находившийся на участке дом сполз в овраг, к реке. Как минимум необходимы берегоукрепительные работы, чтобы предотвратить оползневые явления. Рядом с участоком находится шумящий трансформатор. Пятно застройки на участке незначительное. При таких ограничениях участок оценен заказчиком в 2,5 раза ниже, чем продажная стоимость.
В этой же деревне подобран другой участок, подальше от воды, который попал в одну из десятков подзон памятного места "Русская Палестина". В этой подзоне строительство возможно "в садоводческих товариществах" и с дополнительным ограничением по высотному габариту. Поскольку в этой локации нет садоводческих товариществ, пока не ясно, можно ли строить в самой деревне и на прилегающих территориях под дачное строительство.
Также был рассмотрен земельный участок в д. Буньково, в коттеджном поселке с пафосным названием. Заказчику показалось, что близость к гелипорту "Истра" не даст возможности спокойно проживать на участке. Полагаем, это спорное мнение, поскольку полеты с этой площадки хотя и регулярные, но непродолжительные, и удаление от точки взлета в 400 м - достаточное, чтобы шум не беспокоил. Кроме того, участок располагается в санитарно-защитной зоне промышленого объекта. Если муниципальная администрация когда-нибудь станет выполнять законодательство, то строительство дома на данном участке будет запрещено.
В результате поисков был выбран для покупки индивидуальный жилой дом в деревне Л.. Тоже не без рисков, но не критических.Так, часть участка располагается в защитной (временной охранной) зоне памятника культурного наследия 17 века. Не соблюдены отступы дома от границы участка. Имеется неузаконенная перепланировка.
В заключение заметим, что ни один из выявленных существенных рисков не был отражен в ЕГРН. Выбор объекта загородной недвижимости требует его многостороннего изучения.
