Дружно, без особых расхождений во мнениях, аналитики вынесли весьма очевидный приговор рынку коммерческой недвижимости - пациент тяжело болен! Но вот с прогнозом по жилой недвижимости появилась некоторая разобщенность во мнениях. Одни эксперты предсказывают незначительное падение ставки по аренде, другие же и вовсе обещают рост.
В пользу мнения по увеличению ставок по аренде мы часто слышали один единственный "жизнеспособны" аргумент - ЦБ поднимет ставку, ипотека подорожает и спрос сместится в сторону аренды. Но такое мнение скорее всего результат простой экстраполяция предыдущих кризисов, без учета текущей эпидемиологической обстановки с её сокрушительными последствиями на рынок труда. Такой прогноз нежизнеспособен как минимум по нескольким причинам. Во-первых, давайте вспомним 2019 год, в котором был повышенный спрос на приобретение жилья из-за перехода с долевого участия на эскроу-счета, и март 2020 с резким скачком курса доллара и очередной провокацией спроса на покупку. Получается, что большая доля потенциальных арендаторов уже успели обзавестись собственным жильем, и мы уже потеряли часть будущего спроса по аренде. Во-вторых, не совсем корректно в этот раз прогнозировать спрос прямым сопоставлением количества желающих арендовать, к количеству желающих купить свое жилье. Смещение баланса спроса от покупки к аренде - это капля в море по сравнению с той волной оттока приезжих, который нам сулит падающий рынок труда в самой ближайшей перспективе. Рынок Москвы уже сегодня начинает стремительно сужаться, и мы прекрасно понимаем к чему это приведет.
Возвращаемся к мнению экспертов которые изначально прогнозировали снижение спроса и ставок по аренде. В начале марта они ограничивались скромными прогнозами по падению ставки на 3-5%, что было бы весьма позитивным прогнозом. Но вот с каждым днем, даже самые упертые оптимисты начали соглашаться с действительностью: рынок падает значительными темпами, и сегодня мы уже видим другие прогнозы: 10-30%.
На мной же взгляд, это не предел, и 2020 год будет самым обвальным на рынке аренды жилой недвижимости, с которым мы раньше не сталкивались. Конечно цены не упадут ровно пропорционально спросу, часть арендодателей попросту временно уберут свои лоты, предпочитая переждать кризис. Невозможно сказать насколько точно снизится спрос, но падение цен возможно составит до 40%, в зависимости от типа жилья.
3 главных фактора, с которым придется столкнутся рынку:
1. Мировой финансовый кризис и жесткие карантинные меры, которые его ускорили. Временные ограничение на свободное перемещение и запрет на осуществление коммерческой деятельности разорят большую часть малых и средних предприятий. Огромное количество людей лишится работы и станут неплатежеспособными. Уже сегодня финансисты прогнозируют масштаб кризиса на уровне 2008 года, а пессимисты и вовсе пророчат мировой экономике вторую великую депрессию как в 1929 году.
2. Значительный отток из Москвы рабочей силы. На территории страны временно закрыт въезд для иностранной рабочей силы, а после снятия карантина уедет значительная часть тех, кто еще остался. Для трудовых мигрантов привлекательность заработков в РФ сильно снижается из-за дешевеющего рубля и отсутствии работы. Следом за иностранцами уедут обратно из Москвы в регионы и наши соотечественники, так же потеряв работу и возможность оплачивать аренду. Вернутся ли они потом? Конечно! Но не все и не сразу. Одни разочаруется искать счастья в Москве, другим потребуется значительное время что бы зализать раны и дождаться восстановления рынка труда.
3. Отсутствие туристов и снижение деловых поездок уже спровоцировало выброс на рынок долгосрочный аренды большого количества предложений от собственников, которые еще вчера сдавали недвижимость посуточно. Данный факт тоже не поспособствует повышению арендной ставке в Столице.
Когда случится армагедон на рынке аренды Москвы?
Можно сказать что рынок пока замер в ожидании, хотя уже сегодня ситуация вынуждает собственников жилья снижать цены на аренду. Рынок жилья медленно реагируют на экономические факторы, и сильное падение мы увидим только в середине или конце мая. Часть сделок будут связанны с переездами из дорогих квартир в дешевые, из больших в маленькие, из отдельного жилья в совместную аренду. Если основная волна потери платежеспособности начнется в апреле, то к концу мая начнутся расторгаться договора аренды с учетом залоговых платежей за последний месяца. Вот тогда мы ощутим серьезные спад спроса и обвал цен.
Когда восстановится рынок аренды?
Поскольку последствия мы еще даже не почувствовали, все только впереди, то и тяжело прогнозировать восстановление. Конечно, жесткий карантин скоро закончится, но сам вирус полностью в ближайший год мы не победим, а по этому не стоит ждать быстрого восстановление чувствительных к эпидемии отраслей: туризм, транспорт, отели, и огромной цепочке смежных бизнесов. В любом случае, восстановление рынка аренды жилья начнется вместе с восстановлением экономики. В развитых странах наверное это случится через год-полтора, а вот восстановление российской экономики сильно затормозят низкие цены на нефть. Будем надеяться что рынок жилой аренды хоть как-то отыграет часть падения ближе к новому году.
