В прошлый раз я писал о переустройстве и перепланировке квартиры с технической точки зрения, сегодня обсудим эту тему с позиции риэлтора.

Получит ли квартира, в которой сделана перепланировка, конкурентное преимущество на рынке? В чем оно заключается и как его использовать?

Не всегда эти вопросы имеют однозначный ответ. Общепринятые критерии того, как должен жить человек, со временем меняются. Когда-то жизнь, в основном, проходила в гостиных, спальнях и т.д. Кухни делали маленькие, там только готовили еду. Сейчас в тренде разделение квартиры на жилую (хозяйскую!) зону и большую кухню-гостиную, где можно одновременно варить обед, смотреть телевизор, общаться с семьей и гостями. Все это учитывается в планировках новостроек, но в старых домах приходится жить по-старому, а это не всем по вкусу. 

Конечно, никакой перепланировкой общую площадь квартиры существенно увеличить нельзя. Однако современные концепции дизайна позволяют очень эффективно использовать даже небольшое пространство. В тренде сейчас лаконичность. Исходя из потребностей и пожеланий семьи (а также из технических возможностей перепланировки!) производится зонирование квартиры, расставляется мебель, а затем намечается новое расположение стен и дверей. В этом процессе важна каждая мелочь, поэтому, даже если объем переделок не требует изготовления профессионального проекта, я очень рекомендую сделать для себя хотя бы эскиз с соблюдением масштаба. 

Если изменения проведены с умом и согласованы со всеми инстанциями, то да, спрос и цена на эту квартиру (с учетом локации!) будет выше, чем на такую же, но без перепланировки. Если же согласование не сделано – то наоборот, она помешает продаже. Пусть внешне все красиво и удобно, покупателю нравится, но он – не эксперт. Он не сможет определить, соблюдены ли правила и не возникнут ли трудности при приобретении квартиры – например, отказ банка в ипотечном кредите – и при попытке узаконить в ней сделанную продавцом перепланировку в дальнейшем, если банк все же пойдет навстречу в обмен на нотариально заверенное обязательство сделать это. 

Кстати, несогласованная перепланировка, сделанная собственником в квартире, приобретенной в ипотеку, может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит, поскольку предмет залога изменился. И наоборот – если квартира находится в собственности, наличие в ней несогласованной перепланировки станет препятствием при попытке получить заем под ее залог. 

Бывает, что недобросовестному продавцу удается ввести в заблуждение покупателя, тогда все проблемы с согласованием и узакониванием произведенных изменений в дальнейшем ложатся на него. Чтобы этого не случилось, я рекомендую при малейших подозрениях на наличие в приобретаемой квартире перепланировки, которую продавец пытается скрыть, обратиться к риэлтору и изучить подозрительный объект на месте. 

Если же покупатель знает о наличии несогласованной перепланировки, но квартира ему приглянулась, и он готов рискнуть и взяться за легализацию изменений после оформления собственности, то это дает ему в руки отличные козыри для торга. Он вполне может потребовать, ссылаясь на предстоящие затраты денег и времени, скидку в 5-7% от стоимости квартиры. 

Именно в этих ситуациях проявляется мастерство риэлтора, который должен так уметь подать информацию о квартире, чтобы ее преимущества в глазах покупателя перевесили предполагаемые неудобства, связанные с перспективой оформления документации по перепланировке. Мы в агентстве не раз сталкивались с подобными ситуациями и научились находить баланс между интересами сторон. Кроме того, зная, как наши клиенты ценят свое время, мы можем рекомендовать партнеров, которым можно поручить работу по согласованию перепланировок, доставшихся им вместе с квартирой.