Во исполнение поручения Президента 23 июля в Госдуму внесен законопроект (994421-7) о продлении и расширении дачной амнистии до 1 марта 2026 г. Авторы законопроекта — видные единороссы А.А. Турчак, П.В. Крашенинников и др., поэтому можно ожидать, что закон будет принят.
Законопроект в одну строчку: «В части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" слова "2021 года" заменить словами "2026 года", после слов "ведения гражданами садоводства," дополнить словами "для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Предлагается, что без уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства (на основании технического плана и документов на участок) можно будет регистрировать права не только на садовые и индивидуальные жилые дома на садовых земельных участках, но и на все виды домов на участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, граждане, дома которых возведены до 4 августа 2018 года, и которые не направили уведомления о планируемом строительстве объекта до 1 марта 2026 года, смогут оформить свои права до указанной даты в административном (внесудебном) порядке.
В законопроекте про ограничение параметров строительства дается ссылка на пункт 39 статьи 1 Градкодекса - про 3 надземных этажа и 20 м высотного габарита.
Вроде бы здорово. Упрощение, послабление. Но как-то тревожно, поскольку правовую экспертизу Росреестра никто не отменял. Градостроительные регламенты действуют, зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) еще и на 50% не отражены в ЕГРН.
Объем правовой экспертизы для «амнистируемых» домов указан в части 13 ст.70 218-ФЗ о регистрации. В частности приостановка регистрации производится при невыполнении п. 22 части 1 ст. 26 закона о регистрации: «22) созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту....».
Каким образом застройщик будет определять, можно ему строить на земельном участке вообще и конкретно такой дом или нет? Три надземных этажа и 20 метровый габарит — не серьезно. Поищите такие разрешенные параметры, например, в Московской области. Результат будет отрицательным как минимум для 50% участков. На что же ориентироваться? На градостроительный план? Но в нем половина ограничений «требует уточнения» или секретна. На уведомление о строительстве, которое все-таки лучше подать? Тогда в чем «дачная амнистия»?
Если упомянутый законопроект имеет хоть какое-то самостоятельное значение, открывает, так сказать, новую страницу во взаимоотношениях собственников и государства, то к нему требуется дополнение. Примерно такое: «Категория земельного участка и вид его разрешенного использования имеют абсолютный приоритет по отношению к ограничениям в строительстве на участке, накладываемым правилами землепользования и застройки, а также регламентами использования всех известных и новых зон с особыми условиями использования территории вне зависимости от даты их установления или внесения в ЕГРН, при условии соответствия параметров объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ"». Но это из области фантастики. А коли так, никакого упрощения и расширения дачной амнистии не предлагается, поскольку подать уведомление о планируемом строительстве не сложно, важно, чтобы не было запрета на строительство или такого его ограничения, которое совсем неожиданно и приводит к неприемлемо высоким убыткам.
Результат принятия законопроекта может быть прямо противоположный. Дословно восприняв предлагаемый порядок строительства, собственники могут поиметь в итоге тысячи «самовольных построек», подлежащих сносу, из-за невыполненных, но действующих ограничений (запретов) в строительстве.
